士林區公寓  士林買屋 / 士林買房 - 618 近翠山派出所【公寓三樓】中社路一段61巷10號3樓

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：905 萬
參考單價：28.84 萬/坪
地址：台北市士林區中社路一段 61巷 10號地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：113高25057一
法院別：士林法院
投標日：115/06/18
保證金：181 萬元
拍賣情況：待標
拍次：應拍
點交情況：點交
總坪數：31.38 坪 (不含車位面積)
主建物面積：31.38 坪
土地面積：24.14 坪
樓別/樓高： 3樓 / 4樓
屋齡：50 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件 SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	價格落差大：從第一拍的 1412 萬降至目前第三拍的 905 萬，總價降低約三成四，入場門檻大幅下降。資訊透明：由具備法律背景的專業代書與法拍網協助，拍賣流程、查封狀態及租約詳情均有清楚揭露，減少盲拍風險。區位穩定：位於台北市士林區中社路，鄰近警局等公共設施，社區治安通常較好，生活機能成熟。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡過高：已達 50 年房齡，可能面臨貸款成數降低或銀行拒貸問題，且老舊公寓需考量修繕成本。樓層條件：位於三樓且為無電梯公寓，對於長者不便，未來二手轉手時對特定族群吸引力較低。缺乏車位：總坪數未含車位，對於需要停車的買家而言需額外尋找停車空間。
機會 (Opportunities)	投資獲利空間：若房屋結構尚可且修繕成本可控，低於行情單價（約 28.84 萬/坪）具保值或增值潛力。交付保障：拍賣公告指出租約已於民國 113 年 12 月底屆期，理論上拍定後應可點交，適合無居住需求純粹投資的買家。法拍經驗累積：若此為首次接觸法拍屋，可透過此案例觀察流程與法律風險，累積實戰經驗。
威脅 (Threats)	租約糾紛隱憂：雖公告稱租約屆期應點交，但實務上常有承租人拒絕搬遷或主張優先購買權之狀況，需準備訴訟成本。結構安全疑慮：五十年房齡的 RC 造建築，可能存有漏水、壁癌或耐震能力不足等潛在問題，需自行評估整修預算。流動性風險：老舊公寓在市場上的買氣較弱，未來若需變現出售，可能面臨有價無市的狀況。

物件評論

是否值得購買： 此物件適合具備現金流或高貸款成數能力、並能容忍老屋風險的投資型買家；對於以自住為主且依賴一般銀行貸款的購屋者，則建議謹慎評估。

主要理由：

價格具吸引力：總價 905 萬在士林區屬於低標單入場，若未來房屋結構無大礙，長期持有利於攤薄持有成本。
老屋貸款難題：關鍵瓶頸在於 50 年屋齡，銀行貸放意願通常較低，買家需確認資金調度方案，避免因貸款成數不足造成繳款壓力或違約。
法律交付風險：雖然標的稱租約屆期可點交，但舊公寓常伴隨承租人搬遷糾紛，若您缺乏處理法拍點交經驗，建議聘請專業律師協助核實產權與點交狀況。
居住與轉手條件：三樓無電梯對於長期自住（特別是未來有長輩同住考量）較不便利，這將影響未來的轉手流動性，需確認是否符合您的持有策略。

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